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    开发商商品房买卖合同解除权研究

    文丨杜文堂

    内容摘要:
    房屋买受人以按揭贷款形式购买商品房,在办理房屋产权登记之前,房屋所有权尚未发生物权变动,房地产开发企业对房屋买受人的银行贷款承担阶段性担保责任。房地产开发企业为保障其合同债权通常会在《商品房买卖合同》或《补充协议》中约定,买受人逾期还贷开发商享有合同解除权,开发商借此可以解除其合同义务并收回房屋,同时追究买受人的违约责任。
    实践中买受人逾期还贷,同时背负其他债务,开发商所卖房屋被法院查封,开发商此时行使解除权是否被支持各地法院裁判口径不一。房屋买受人的其他债权人通过法院查封房屋买受人的债权,即查封买受人基于有效房屋买卖合同享有的债权,得以保障自己的债权。
    基于债权的平等性原则,若想协调保护开发商的债权与房屋买受人其他债权人的债权,本质在于如何协调开发商行使解除权与法院查封之间的对抗效力。
     
    关键词:商品房买卖;逾期还贷;约定解除;物债二元体系;第三人债权保护

    一、问题的提出
    商品房交易过程中,开发商与买受人预先在房屋买卖合同中约定解除合同的权利,开发商行使此解除权与法院查封执行的冲突较为疑难和新颖。具体而言,开发商与房屋买受人一般会在买卖合同补充协议中写明,若因买受人逾期偿还银行贷款导致开发商承担连带保证责任的,开发商有权解除合同,此时开发商行使的解除权是约定解除权。而实践中也存在房屋买受人与第三人存在债务纠纷的情形,第三人如果向法院申请查封买受人仅仅办理了商品房预售合同登记备案手续的商品房[1],此时开发商约定解除权的行使是否得以支持?


    本文研究重点是:房屋买受人逾期偿还银行贷款触发合同约定的解除条件或因对第三人负债导致所购房屋被查封情况下,房地产开发商如何行使合同解除权与行使解除权是否被支持的问题。

    二、开发商合同解除权行使的原因及债权保全的路径

    (一)开发商合同解除权行使的原因
    1.无外部第三人加入,买受人逾期还贷,开发商依据合同行使约定解除权[2]
    房屋买受人以按揭贷款形式购买商品房,在办理房屋产权登记之前,房屋所有权尚未发生物权变动,房地产开发企业对房屋买受人的银行贷款承担阶段性担保责任。房地产开发企业为了保障其合同债权,通常会在《商品房买卖合同》或《补充协议》中约定若买受人逾期还贷开发商享有合同解除权,借此开发商可以解除与买受人的合同并收回房屋,还可以同时追究买受人的违约责任。
    此种解除权为《合同法》意义上的约定解除权,此时开发商行使解除权并无法律上的障碍,实务中对此点意见也较为统一。只要该合同条款不是格式条款且合同条款有效,开发商在履行通知义务后,买受人仍未按期缴纳贷款或提供反担保,致使银行扣划了开发商的保证金的,在满足了合同约定的情况下,开发商享有合同解除权,且买受人还应当根据其履约情况承担违约金。
    2.存在外部第三人加入,买受人逾期还贷,后第三人申请法院查封买受人按揭贷款房屋,开发商为“规避执行”行使合同解除权
    此种解除权同样为《合同法》意义上的约定解除权,此时开发商行使解除权存在法律上的障碍,实务中对开发商能否行使合同解除权也存在较大分歧。
    产生分歧的原因在于如下几点:(1)开发商行使合同解除权的基础是合同法层面的请求权,若开发商行使合同解除权条件成就时,房屋所有权已经发生变更,债权层面的请求权难以对抗物权层面的所有权。(2)若买受人所购房屋已被第三人查封(预查封),基于债权的平等性原则,开发商的债权保全与第三人债权的保全在法律层面处于相同的顺位,如无特殊规定,债权之间平等,此时如果法院支持开发商解除合同,无异于支持开发商可以在解除合同后收回买受人房屋,在某种程度上判决解除并支持返还无异于认可了开发商的债权优先于第三人的债权。
    (二)开发商债权保全的路径
    在买受人尚未办理房屋产权登记及向银行办理房屋抵押之前,开发商兼具房屋所有权人、房屋买卖合同出卖方、借款合同的保证人三重身份。


    1.基于《购房合同》行使约定解除权。
    基于上述,开发商行使合同解除权的目的在于收回房屋,开发商行使请求权基础是《购房合同》的约定解除权。在买受人不涉及其他债务下,开发商作为买受人的唯一债权人,只要在房屋所有权未发生变动之前,开发商仍然是房屋的所有权人,开发商基于《房屋买卖合同》的约定,可以依法行使其解除权,但为了兼顾买受人利益(或者说是利益权衡),法院在确认解除并支持返还房屋时需要对已交付的房屋做“利益上的清算”。笔者在此形象的称之为“清算型支持解除和确认返还”。
    2.基于《按揭借款合同》中对银行承担保证责任而行使追偿权。
    此解除权的行使可以分为两个时间节点。 我国目前房屋预售层面多采用开发商“阶段性担保”+“抵押”, 在《按揭贷款合同》中,开发商承担阶段性担保责任的分界线是房屋所有权证书取得与抵押登记办理完毕与否。
    一般而言,在开发商取得房屋所有权证书并办理完毕抵押登记之前,买受人向银行贷款购买房屋需,但此时房屋处于预售阶段尚未获的房屋产权证书,银行为增强其贷款债权清偿的可能性,会要求开发商在业主未向银行提供抵押担保之前就借款人的借款债权提供“阶段性”的连带保证责任,此时买受人逾期还贷,房屋所有权尚未发生转移,开发商兼具房屋所有权人、买卖合同出卖方、借款合同的保证人三重身份,开发商可以选择的请求权具有多个,其依据合同约定的解除权进行解除显然并无不当。
    3.基于房屋所有权人身份行使解除权
    基于我国物权变动的规则限制,开发商未向买受人办理不动产产权证书以前,开发商还是已售房屋的所有权人,开发商行使解除权的目的在于解除双方买卖合同的权利和义务,并便于开发商后续收回房屋。在法律层面,此时房屋所有权人还是开发商,单纯收回房屋似乎并无实质异议,因为此时开发商已替买受人偿还银行借款,开发商依然存在利益上的损失。
    但开发商依据房屋买卖合同行使解除权并主张代偿的损失显然不妥,实践中,房屋价格可能存在大幅溢价,且此时买受人又逾期还贷,开发商行使解除权最大的意义在于解除与买受人的合同关系,后续可继续处置房屋并获得更大的利益。

    三、法院裁判观点
    基于上述分析,可以发现开发商在不同的阶段兼具不同的身份,其请求权基础也不同,具体到司法个案,基于每一个案件处于的阶段不同,法院的判决不具有普适性,但具有个案参考价值。
    (一)支持开发商解除合同,但不支持返还房屋。
    此观点依然限制在开发商承担“阶段性担保责任”以前的期间。
    从物权法不动产物权变动角度而言,法院之所以支持开发商解除合同,源于物权法对不动产物权变动的规定,买受人仅仅办理了商品房预售合同登记备案手续并非是不动产的产权登记,买受人享有的是房屋买卖合同的债权,既然房屋买受人与开发商约定了合同解除权,此时开发商行使合同解除权显然并无不当。
    从查封角度而言,基于房屋已经被事实上的查封,房屋客观上不能返还。故法院会支持开发商解除合同,但不支持返还已被查封(预查封)的房屋。
    (二)支持开发商解除合同,但权衡买受人利益。
    此观点支持开发商解除合同的理由同上述第一点,但之所以权衡各方利益,其出发点在于开发商交付房屋后,买受人对房屋装修会产生增值部分,从民法和物权法角度而言,此时房屋未办理不动产产权证书,房屋所有权仍然属于开发商,开发商解除合同后,买受人对房屋的占有丧失了法律上的依据,故需返还房屋。
    此观点也依然限制在开发商承担“阶段性担保责任”以前的期间,笔者将此做法形象的称作“清算型支持解除和确认返还”。
    (三)不支持开发商解除合同,但确认开发商追偿权。
       持此观点的法院认为,开发商基于买受人与银行之间的借款合同承担连带保证责任,在承担其保证责任以后,可以依法行使其追偿权,而不必解除合同。
       法院之所以持此种观点,在于法院主观的帮助开发商确立了请求权基础,强制性的让开发商以保证人的身份行使追偿权。故法院会判决不支持开发商解除合同,但确认开发商追偿权。

    四、本文观点
    (一)前提条件:深化对我国不动产物权变动的认识
    根据我国现行的物权法理论,我国物权变动模式以“债权形式主义为主,意思主义为辅”,具体到不动产的物权变动,我国存在物权和债权的二元体系,但未引进物权行为理论和债权行为理论,对于不动产物权变动而言遵循的是债权形式主义,具体到本文来说,开发商与买受人签订买卖合同的过程,存在两个合意:签订债权合同的合意,交付不动产的合意,但不动产真正发生变动还需要办理不动产登记,此登记便是“债权形式主义”的“形式”。
    故发生物权变动的登记为物权公示意义的登记,不是合同的备案登记,也不是预告登记、异议登记。
    (二)赋予开发商请求权基础选择的自由,兼顾公平正义
    在买受人未办理不动产登记以前,房屋的所有人依然为开发商,开发商基于所处的阶段不同,自然具有多重身份,基于此,其请求权也存在多个。开发商如何选择请求权需要依照其签署的合同或自身具有的身份,一但选定了请求权基础,其请求必然是特定的。
    房屋买受人以按揭贷款形式购买商品房,在办理房屋产权登记之前,房屋所有权尚未发生物权变动,房地产开发企业与房屋买受人之间存在房屋买卖合同关系,而买卖合同的备案登记并非物权法意义上的物权登记,基于上述论述,在买受人逾期还贷开发商承担担保责任后,开发商承担的是担保义务,享有对买受人追偿的权利,而此种权利是基于债权而产生,此时开发商追偿的请求权基础是按揭贷款合同,而非商品房买卖合同。开发商当然也可以行使其约定解除权,但行使解除权的效果在于解除双方的合同权利义务,并请求买受人返还“占有”的房屋,并更准确的讲是开发商请求买受人返还原物(开发商以所有权人身份)或请求买受人返还不当得利(开发商以合同上的出卖人身份)。
    (三)兼顾第三人债权的保护
        基于民法理论,债权具有平等性,而物权才具有优先效力。在开发商选择行使合同解除权的条件下,其效果最终是解除与买受人之间的合同,免除履行买卖合同中赋予其相关的义务。其代偿的债权的请求的基础法律关系在于按揭贷款合同的连带保证责任,故其追偿权行使基础在按揭贷款合同中,故开发商无权依据买卖合同行使追偿权。
       此时对于外部第三人申请法院查封的债权,同样属于债权。如何协调开发商债权与第三人债权则需要进行利益上的权衡和架构。

    注 释
    [1] 开发商解除合同与查封之间的法条逻辑关系
    首先,根据(法发[2004]5号)第十五条的规定,人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,虽未进行所有权登记的房屋进行预查封。
    其次,根据法发[2004]5号第十八条规定,预查封的效力等同于正式查封。
    最后,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定,第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
    [2] 济南中院公布“房屋买卖合同纠纷10大典型案例”
    按揭贷款购买商品房逾期还贷,应承担违约责任,开发商同时享有合同解除权

    参考文献
    [1]王泽鉴.债法原理[M].北京:北京大学出版社, 2013.
    [2]谢在全.物权法[M].北京:中国政法大学出版社,2011.
    [3]韩世远. 合同法总论[M].北京: 法律出版社, 2018.
     

     
     

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