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助力战“疫”(一)房地产企业应对延期交房之法律建议


       自疫情发生至今,国务院办公厅、山东省人力资源和社会保障厅、山东省住房和城乡建设厅相继印发迟延复工及疫情防控工作的重要文件,普通商品房开发建设项目要适当延迟开复工时间,且济南市住建部门更是要求所有进出武汉及湖北返济的从业人员,以及密切接触以上人员,除接受体温检测外,应自我隔离不少于14天,未过潜伏期的均暂缓复工,对2020年所有项目的开工(包括桩基施工)、复工时间,按照疫情防控的相关要求另行通知。结合国、省、市三级政府最新出台的具体规定,疫情已对商品房建设开复工造成实质影响,导致普通商品房开发企业及建设项目延期开工、复工,在建设工程工期滞后的情况下,房地产企业存在逾期交付房屋的风险。

       根据《中华人民共和国合同法》第117条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合司法实践,2003年“非典”疫情、2013年H7N9禽流感疫情,在特定情形下均被认定为不可抗力事件,而新型冠状病毒肺炎疫情已经被确定为特别重大突发公共卫生事件,与2003年的“非典”疫情级别相同,鉴于本次疫情已被确定为特别重大突发公共卫生事件,不仅普通人不能预见,而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见;从其爆发至今,还没有有效的方法阻止其传播;尽管有许多病人经过治疗病愈出院,但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法,也无法准确判断疫情的延续、结束时间,这均是当事人所不能预见、不能避免和不能克服的。因此,在法律层面,律师倾向性认为本次新型冠状病毒肺炎疫情在法律上应认定为不可抗力,但合同当事人是否免责以及免责期间,须具体到某一合同关系中,根据合同实际履行情况、疫情的影响程度、因果关系等综合认定。

为实现房地产企业合法有据地免除因疫情导致的延期交付的相关责任,结合我们建筑房地产法律服务经验,提出如下法律建议,供房地产企业参考:

  

一、建立合同台账,区分购房合同签订时间以及约定交房时间

 

建议房地产企业梳理销售区域内尚未交付的各房地开发项目的合同签订时间和约定交房时间,对于可能存在逾期交付的房地产开发项目,及时建立合同台账(见下表),区分购房合同的签订时间和约定交付时间。


二、搜集、落实疫情发生前,项目处于正常施工进度及状态的相关证据

 

搜集、梳理相关证据证明,疫情爆发之前,项目一直处于依约正常施工的状态,未有擅自停工、窝工或者其他可能构成逾期竣工交付的情形(即如未出现疫情,合理认为可以如期竣工交付),证据的形式包括但不限于:节点工期完成的相关证据、施工进度款拨付的相关证据、施工日志、监理日志等。

 

三、搜集、落实疫情对于项目施工以及房屋交付构成实质性障碍的相关证据

 

基于各地疫情的严重程度不同,地方政府对于疫情的防控措施也不同,根据民事举证规则,房地产企业有义务对于因不可抗力造成合同不能实际履行以及因不可抗力造成的无法履行合同的期间进行举证,建议从政策文件、合同实际履行等层面,搜集落实疫情防控导致房地产开发企业无法履行合同的相关证据。

1.搜集梳理包括但不限于国家、山东省、济南市及各个区县关于建筑工地疫情防控的相关通知、文件、公文及往来资料

除目前已经发布的政府文件外,需要进一步跟进梳理省市及各区县政府主管部门发布的各类关于房地产建筑工程疫情管控的相关政策文件,以及抄送或者直接发送给房地产企业的相关通知及往来文件。房地产企业亦可以考虑以书面询证的方式,要求政府主管部门书面回复建设项目开工、复工的具体时间和限制要求等。

2.重点落实搜集建筑工人领域因为疫情防控而受到具体限制和管控的相关书面证据

鉴于大量农民工均为施工单位雇佣,其应对妥善处理对进出武汉、湖北返济人员及与其密切接触人员的排除、检测、隔离工作承担重要责任,建议房地产企业应要求施工单位按照济南市住房和城乡建设局印发《关于加强建筑工地新型冠状病毒疫情防控工作的紧急通知》要求,做好施工现场的防护治理工作,向房地产企业提供农民工来源地、进出武汉经历及与相关人员的接触历史等书面信息,并提供是否存在开复工情况下需要人员隔离的说明及相关照片等材料,该材料也将作为房地产企业适用法律规定及合同约定免责事由的证据之一,特别对于将延期交房免责期间扩大至包括14天自我隔离期满起到重要作用。

3.政府通知开复工后,房地产企业须及时书面要求各施工单位开复工,在项目开复工后,因为疫情管控仍然导致劳工短缺、物资供应不足等情形的,须要求施工单位、供货单位出具相应证明并提供客观证据。

根据济南市住房和城乡建设局印发《关于加强建筑工地新型冠状病毒疫情防控工作的紧急通知》,明确“对2020年所有项目的开工(包括桩基施工)、复工时间,按照疫情防控的相关要求另行通知”,据此合理推断,主管部门会对开复工时间作出另行通知,届时房地产企业应根据最新通知及时通知各施工单位,安排开复工。

考虑到疫情得到有效控制的期间尚无法确定,即便政府主管部门允许有条件地开工、复工,亦不排除因为疫情管控措施仍然会导致农民工短缺、建筑物资供应不足等情形,若出现上述情形,建议房地产企业应要求施工单位、供货单位按照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定或合同约定及时向房地产企业发出通知并提供客观证据。上述通知及客观证据亦可以作为房地产企业将来抗辩逾期交房免责的证据。

4.在施工过程中,如涉及疫情防控明显导致影响工期的,房地产企业亦应当根据客观情况以及合同约定,通过往来函件、工程签证单、工作联系单、会议纪要、监理日志等如实客观反映。

项目开复工后,如仍然出现如大规模人员隔离、物资短缺等情形的,施工单位、监理单位、供货单位与房地产企业之间的往来相关函件及形成的监理日志等施工材料均会一定程度上反映疫情对施工进度的影响,房地产企业须要求各施工单位、供货单位、监理单位配合以往来函件、工程签证单、工作联系函、会议纪要等方式如实反映。这些材料,亦可能作为房地产企业抗辩逾期交房免责期限的相关证据。

 

四、建议及时向购房人寄发关于不可抗力的通知函并保留相关证据。

 

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”的规定,我们建议商品房开发企业及时向购房人发出不可抗力通知,具体操作步骤如下:

1.据实制作《关于新型冠状病毒肺炎疫情事件的不可抗力通知》文本,可参考:

 关于新型冠状病毒肺炎疫情事件的不可抗力通知

 尊敬的XX项目业主:

 您好!

首先感谢您对XX项目(下称“本项目”)及我司的支持和关注,因新型冠状病毒肺炎疫情管控及政府行政命令等原因,导致您所购买的房屋所在楼宇于2020年春节后延期开/复工,且严重影响了贵我双方《商品房买卖合同》的履行,现具体通知如下:

 自2019年12月8日武汉发现不明肺炎患者至今,新型冠状病毒肺炎疫情发展迅速,截至目前,确诊感染病例数据仍在不断上升,严重程度及影响范围空前。为加强疫情防控工作,有效减少人员聚集,阻断疫情传播,国务院办公厅、山东省人力资源和社会保障厅、山东省住房和城乡建设厅及济南市住房和城乡建设等先后印发关于延长春节假期及延迟企业复工的紧急通知,明确对2020年所有建设项目进行停工处理,且需对进出武汉、湖北返济的从业人员及与其密切接触人员进行摸排、隔离。特别是济南市住房和城乡建设局根据济南市疫情防控的要求,印发了《关于加强建筑工地新型冠状病毒疫情防控工作的紧急通知》,明确“对2020年所有项目的开工(包括桩基施工)、复工时间,按照疫情防控的相关要求另行通知”。根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条之规定,上述疫情已构成贵我双方履行商品房买卖合同的不可抗力,因此造成工期延误的,我司有权将房屋交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间且无需为该延误承担任何责任。

鉴于该疫情是一个持续性事件,目前我司尚不确定其会持续多久,以及何时结束,在此,我司特别对您就相关事宜予以释明,以期获得您的理解;如有疑问,敬请致电我司销售中心。谨祝您和家人阖家欢乐,幸福美满,我司期待您和家人能早日来本项目安家落户。

 后附相关证明材料

 XX有限公司

二〇二〇年XX月XX日

 

2.及时通过EMS邮政快递的方式向购房人寄发《关于新型冠状病毒肺炎疫情事件的不可抗力通知》,在快递详情单上明确注明“《关于新型冠状病毒肺炎疫情事件的不可抗力通知》”字样;收件信息需据实填写在《商品房买卖合同》中明确载明的收件信息;注意要求快递公司提供书面送达回执,邮寄后妥善保留好邮寄底联、快递单和送达回执。

3.若开工或复工后,因疫情变化再次对建设项目施工工程产生实质影响的,房地产企业也应及时以书面形式向购房人发出新的通知函。如后续疫情变化再次对项目施工造成实质性障碍的,房地产企业还需按照前述流程,以书面形式再次邮寄送达相关通知。

 

五、与施工单位、供货单位等保持良好的沟通机制,要求其提供不可抗力导致无法履约的客观证据,且对于以“政府疫情管控”为借口,恶意拖延施工、逾期供货的单位,及时采取相应措施。

 

1.房地产企业应当要求无法履约的施工单位、供货单位向房地产企业提供书面的不可抗力证明材料。 

房地产企业应当引导要求因疫情管控无法履约的施工单位和供货单位,向房地产企业提供书面的通知及无法履行合同及无法履行具体期间的客观证据,对于其提供关于不可抗力的客观证据(比如农民工人员地域构成、农民工返城现状、政府采取的具体隔离管控措施、上游供应商无法备货、物流公司停止运营等),要求相关证据必须具体明确、客观详实地反映相关情况。

2.对于假借“政府疫情管控”之名,拖延工期、逾期供货的单位,及时采取书面敦促、主张违约责任等方式,予以制止和纠正。

作为项目发包方、材料采购方,房地产企业应当采取一切合理措施,敦促引导合同相对方尽快履约,尽可能地减少逾期竣工、延期交房的不利后果,如相关单位假借“政府疫情管控”之名,恶意拖延工期、拖延供货的,房地产企业应当依据相关合同约定,及时敦促对方履约,或者主张违约责任,必要时可以主张解除合同。

 

六、应对延期交房风险的证据搜集

 

为妥善应对因疫情可能造成的延期交房风险,房地产企业可从如下方面提前搜集证据:

搜集国家及地方政府及主管部门关于开复工通知、文件等,以及医疗机构等权威部门出具的疫情报告等。如国务院办公厅《关于延长2020年春节假期的通知》、山东省人力资源和社会保障厅《关于延迟省内企业复工的紧急通知》、山东省住房和城乡建设厅《关于扎实做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》及济南市住房和城乡建设局《关于加强建筑工地新型冠状病毒疫情防控工作的紧急通知》等。

本房地产企业或其他房地产企业向主管部门询证开复工的往来文件等。 

施工单位出具的开复工情况下反映存在进出武汉、湖北返济人员及与其密切接触人员的名册、相关人员信息、情况说明及隔离照片等。 

施工单位、材料供应单位出具的反映的受疫情影响无法履行合同义务的往来函件及相应的客观证据等。 

监理单位出具的反映因疫情导致施工单位、材料供应单位延期履行合同义务并对施工工期造成实质影响的监理日志、情况说明等。

包含相应延期交房不可抗力免责条款的《商品房买卖合同》。 

向购房者寄发的不可抗力告知函、邮政快递单底联及回执。


七、根据合理预估的工期影响妥善安排疫情内新签《商品房买卖合同》的交付期限 
 

针对疫情发生后新签《商品房买卖合同》,鉴于房地产企业应当已预见疫情对施工工期可能造成的影响,且根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定,不可抗力的客观情况必须发生在合同成立以后及履行以前,方能予以免责,故在疫情发生后新签《商品房买卖合同》原则上不适用不可抗力予以免责,房地产企业应根据合理预估的工期影响妥善安排该类合同的交付期限,并由购房人对该类情况下免除房地产企业的责任予以书面说明。

业务介绍:城建房地产法律事务作为众成清泰(济南)律师事务所的优势业务,已在城建法律事务争议及其他争议的非诉和诉讼服务等模块形成成熟的业务体系。目前已为山东省、济南市的众多大型房地产项目提供专业、全过程的法律服务,服务客户包括中海地产、绿城地产、龙湖地产、碧桂园、绿地地产、金科地产、金地地产、鲁能地产、鲁商置业、黄金地产、济南西城投资开发集团有限公司、济南城建集团有限公司等提供法律服务。

 

 
 

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