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众成清泰地产视角:人防车位与产权车位同价不同权之价款返还

 



案情简介

 

      2018年6月胡某与甲公司签订《XX小区地下车位使用协议书》,约定胡某向甲公司购买XX小区车位使用权,车位地点为小区地下一层停车场一期B015车位,车位使用权转让价款为人民币205000元。关于车位使用年限,双方约定:该车位的使用年限与XX小区住宅的使用年限相同。关于车位的使用权的约定,胡某确认在签订协议之前,已经知悉该车位属人防工程,且本协议只是转让车位使用权,不能办理权属登记。关于付款方式,双方约定分期付款,具体为:双方在签订本协议时,胡某向被告甲公司支付50%车位使用权转让费共计人民币102500元,并承诺剩余50%的车位转让价款于2019年11月30日前支付完毕,逾期未支付,甲公司有权没收原告已支付的车位款、同时缴纳的所有车位款作为违约金赔偿给甲公司,且甲公司有权自行处置该车位的使用权。关于车位交接,双方约定被告于2020年12月31日前完成车位的交付,若因被告未及时付清,原告有权顺延车位交付时间。此外,双方还约定原告每个月应交付物业管理费100元。后胡某以“该人防车位是不能办理产权证的,所以只相当于长期租赁该车位,故显失公平为由”起诉甲公司,诉请人民法院撤销《XX小区地下车位使用协议书》。

 

法院裁判

 

       被告甲公司提供的《XX小区地下车位使用协议书》中,关于使用年限与住宅使用年限相同的合同条款虽存在瑕疵,但因其瑕疵造成的法律后果实际是加重了甲公司责任,并不有损于原告胡某的合法权益。原告胡某在订立合同之时,知道或应当知道《XX小区地下车位使用协议书》中的全部条款及法律效力,但仍然在购房时自愿签订合同,并按约缴纳部分费用,又在合同成立后以重大误解、显失公平为由申请撤销,亦有违诚实信用原则。且《中华人民共和国反不正当竞争法》取消了关于捆绑销售行为的违法性规定,且我国有关车位买卖、租赁的价款随行就市,政府并不进行指导定价。同时,现无证据证明,被告甲公司在相同地区的商品房市场中具有垄断地位,也无证据证明原告胡某在签订《车位使用协议》受到了被告甲公司的胁迫,故原告胡某关于涉案《XX小区地下车位使用协议书》存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平的情形的理由缺乏事实与法律依据,不予采纳。

 

法律分析

 

(一)关于人防车位与产权车位的区分

       一般情况,地下车位分为两类:产权车位和人防车位。其中产权车位主要是指开发商自建的地下车库,且开发商单独取得车库产权,在这种情况下,开发商可以委托物业公司租售车位;人防车位是人防工程的规划车位,按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,并可按约定收取一定的费用,开发商只拥有使用权,不拥有产权。

 

(二)关于人防车位的定价问题

        按照《中华人民共和国价格法》中规定的定价范畴,小区车位价格不属于政府定价,实行市场调节价,由经营者自主定价,按规定明码标价即可。

 

(三)关于格式条款、以及欺诈、重大误解的认定

        如上文论述,车位定价一般由经营者自主确定,又因为人防车位的特殊性质,现实中买受人或承租方可能会因“价款过高”、“无法办产权证”、“风险大”等问题提出诉求,认为经营者提供格式合同、存在欺诈和重大误解,进而要求撤销原买卖或租赁合同并返还价款。  

        根据案例分析,判断上述情形尚未有统一的适用标准,一般是结合当事人的行为能力、同期房地产市场政策、同期市场价格走势等因素予以综合认定。如(2018)冀10民终5427号判决书中认定:“按一般交易习惯,交纳车位款、签订购房合同等文本之前,对所购房屋及车位现状、价款及相关程序按常理会进行谨慎权衡,并对周边车位市场状况进行充分了解和知悉。判断行为人在签约时是否存在重大误解、显失公平,应结合当事人的行为能力、同期房地产市场政策、同期市场价格走势等因素予以综合认定,不宜脱离特定时期、特定背景进行孤立、割裂判断。单纯的不能办理权属登记,不影响《地下车位使用权协议》的效力及车位使用权的转让。”又如(2019)辽0293民初1387号判决书认定:“因车位使用价在合同签订时双方已达成合意,协议中关于车位使用价格已经明确约定,是双方自愿达成的合意,双方均应依约履行。被告已向原告交付房屋,原告也已付清车位款,双方主要合同义务已经履行。原告所称原告在被告欺诈下且明显显失公平的情形下签订的协议,并无有力证据予以证明,故原告以此为由主张变更双方车位使用费的价格,没有事实和法律依据,本院不予采纳。”

 

(四)关于人防车位与产权车位不同权之价款返还

        如前文所述,人防车位与产权车位权利范围存在较大差异,经营者又享有自主定价权,所以很有可能导致人防车位的买受方或者租赁方对这个价格有异议,毕竟权利上相对于产权车位存在不同。但有异议并不必然导致价款返还,只有在认定确存在格式条款、显失公平、重大误解等前提下,买受方或租赁方才享有要求返还价款的权利。

 

小结

       综上分析,本所律师认为,针对人防车位的定价问题尚未有明确规定,各地方基本适用经营者自主定价的原则。人防车位与产权车位相比存在权利不同是必然的,但并不能因此认定经营者提供的人防车位合同是存在欺诈、显失公平的进而要求其返还价款。依据现有法院审判思路分析,应从合同目的出发,结合同期房地产市场政策、同期市场价格走势等因素予以综合考量,因此,人防车位与产权车位“确不同权、但可同价”。

      
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