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众成清泰地产视角:机械车位暂不能分户确权

 

案情简介

 

      2011年7月8日,买受人王某与出卖人甲公司签订《地下车位买卖合同》及《补充协议》,约定王某购买甲公司开发建设的济南市某小区地下机械立体车位一个,该《地下车位买卖合同》第八条同时约定“出卖人应在车位交付之日起900日内,将办理产权证所需相关资料报房管部门备案,由于出卖人的原因,买受人不能在合同约定期限内取得产权证书的,出卖人按日向买受人支付已付价款万分之一的违约金。”上述《地下车位买卖合同》签订后,甲公司于2011年9月将该机械立体车位交付王某使用。甲公司已于2011年12月26日实现该车位所在建筑(含该车位在内)的初始登记,但含该车位在内的小区机械立体车位未能进一步办理分户确权登记。

       王某向人民法院提起诉讼,要求甲公司为其办理涉案车位产权证,并向其支付违约金。

 

争议焦点

  

      本案争议围绕“机械立体车位权属登记办理”展开,王某要求甲公司按照《地下车位买卖合同》及《补充协议》的约定向其承担逾期办证违约责任;出卖人作为被告一方,已于2011年12月26日实现该车位所在建筑(含该车位在内)的初始登记,故抗辩称已完成该车位权属登记办理中作为开发商应承担的各项义务,买受人王某未取得该车位分户确权登记非因出卖人责任,因此没有违约行为,不应承担逾期办证违约责任。

本案争议的焦点为,现有法律体系下,机械车位能否单独进行产权登记。

 

法律分析

  

       现有法律法规对机械车位能否单独进行产权登记、机械车位如何进行分户登记尚无明确规定。但各地已针对该问题出台部分政策指导,如成都市城乡房产管理局于2014年9月1日出台《关于办理机械式车库(位)权属登记的通知》(成房发〔2014〕143号),该通知明确“已通过竣工验收的机械式车库(位),建设单位可以申请办理初始登记”,“对符合登记条件的,按要求将登记内容载入房屋登记簿,颁发房屋所有权证书或登记证明”,“同一项目内的机械车库(位)可以按照基本单元办理转让、抵押及其预告、更正、注销等登记事项”;温州市人民政府发布的温政发(2014)63号《温州市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,在该文件第九条第二款中明确“机械车位或人防结建部位的机动车位,不颁发房屋所有权证,可以在业主的房屋所有权证附记栏中备注说明。”今年两会期间有政协委员提出,为解决停车难问题、促进停车产业发展,应对机械车位进行确权登记。

       本所律师认为,机械停车位是指通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位使用目的的车位,而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”,显然对于机械车位的单个车位来说,是一个移动的非独立空间,与不动产登记的基本要求并不吻合,办理分户确权存在理论上的难度。为此,本所律师在代理本案过程中,申请法院就机械立体车位能否分户确权登记向济南市不动产登记中心进行了询证,不动产登记函复称“机械立体车位在全国范围内,仍属于物权登记中的新兴事物,如何进行分户确权登记,分户中涉及的建筑面积、业主自有面积、分摊面积如何确定等,至今尚无明确的法律法规或政策规定。故暂不予办理分户确权登记”。后,原告撤回了该案的起诉。

 

小结

 

        目前,关于机械立体车位如何进行物权登记,尚未有全国性、统一性的法律法规或政策依据。但部分地区已有先行做法,如对机械立体车位进行初始登记(如成都、及本案中机械车位登记情况)或“机械车位在业主的房屋所有权证附记栏中备注说明”(如温州)。机械车位已在各地广泛运用,这也导致机械车位买受人因未能实现权属登记而与出卖人争议日渐增多,但从济南当前实践来看,机械车位暂不可单独进行产权登记。

 
 

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