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众成清泰 | 地产视角:已支付全部或大部分购房款的购房消费者的“物权期待权”能否对抗银行抵押权?
引言
 
2002年6月27日,最高人民法院发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,该批复中载明“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。同时该批复中作出了建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权的表述。最高院的批复虽未直接表明已支付全部或大部分购房款的购房消费者的“物权期待权”可以对抗抵押权,但是却明确了建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。在下文,本所律师以司法裁判为观察窗口,回归到个案现实,论述如何保护消费者的“物权期待权”。
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案例简介:
 
2013年2月20日,王某与某天公司签订商品房买卖合同,约定王某购买某天公司开发的位于某新区胜利路908号39幢1单元3层1号的房屋(下称案涉房屋)一套。同日,王某向某天公司支付全部房款。
 
2013年3月4日,王某入住案涉房屋并取得案涉房屋的全款发票。2013年5月,王某支付了物业费、水电费及取暖费等费用。
 
2016年5月18日,某天公司与某银行在人民法院的调解下达成民事调解书,根据该调解书,对于某天公司尚欠某银行借款而提供的抵押物,某银行按照权利顺序享有优先受偿权。基于上述《民事调解书》,某银行申请财产保全,某省法院查封了某天公司包括案涉房屋在内的所有的位于某新区胜利路在建抵押房屋913套,查封期限均为三年。随后某银行于2017年1月3日向省法院申请强制执行,省法院2017年1月23日作出执行裁定书,裁定上述《民事调解书》由原审法院执行。
 
原审法院在执行过程中,案外人王某对查封案涉房屋提出书面异议。原审法院于2018年5月6日作出执行裁定书,裁定中止对案涉房屋的执行。某银行对该裁定不服,向原审法院提起本案申请执行人执行异议之诉。
 
    原审法院认为,根据《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。房屋消费者物权期待权保护,也称弱者保护,是指在执行程序中,基于对消费者生存权这一更高价值的维护,赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则由《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》而来,该批复第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位,建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权,而建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者。
 
后经原审法院审理,驳回了某银行的诉讼请求。
 
裁判观点:
 
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,该批复确定的权利顺位为建筑工程价款优先受偿权优先于抵押权,而已经支付了全部或者大部分房款的消费者的物权期待权优先于建筑工程价款受偿权。
 
案例延伸:
 
1、在消费者交付购买商品房的全部或大部分房款的情况下,在建工程的抵押权人行使优先受偿权的范围仅限于未售出的不动产。
 
参照某农村商业银行股份有限公司与某投资有限公司金融借款合同纠纷案【(2020)最高法民申1866号】,法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,基于对消费者生存权这一更高价值的维护,在消费者交付购买商品房的大部分房款后,其享有的物权期待权优先于建设工程价款受偿权,也优先于抵押权和其他债权,对其所购房屋享有的权益应当优先保护。根据原审法院查明的事实,案涉在建工程完工后,经某农村商业银行股份有限公司书面同意,某投资有限公司办理了案涉项目的预售许可证并对外销售。据此,原审法院认为购房人购买房屋系出于善意,其合法权益应予以保护,遂作出某农村商业银行股份有限公司作为项目在建工程的抵押权人行使优先受偿权的范围限于项目未售出的不动产,符合本案实际情况,并无不当。
 
2、被抵押的房屋用于拆迁安置,且被拆迁人已实际占有被抵押的房屋,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的权利优先于银行抵押权。
 
参照上诉人某银行因与被上诉人何某、某房地产开发有限公司合同纠纷一案【(2020)黑01民终4333号】,法院认为,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”本案中,双方明确约定案涉房屋用于拆迁安置,且何某已实际占有案涉房屋,依据上述法律及司法解释的规定,何某基于拆迁安置对案涉房屋享有的权利优先于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者基于商品房买卖合同关系享有的物权期待权,而该批复规定的消费者基于商品房买卖合同关系享有的物权期待权优先于银行的抵押权。
 
小结:
 
最高人民法院发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对已经支付了大部分或全部房款但尚未进行房屋登记的购房消费者的权利进行了特殊化。在购房消费者尚未进行房屋登记时,尽管其还不享有房屋所有权,但在支付了大部分房屋价款或全部价款的情况下,对房屋的取得享有物权期待权。购房消费者的这种物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。本所律师认为,最高院作出该种批复的出发点是基于保护弱势群体的考量,当购房消费者在面对强势的开发商与银行时,该批复可以有效地保护购房消费者的权利,避免购房消费者出现“人房两空”的局面。
 
 
 

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