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众成清泰 | 地产视角:合理利润或返还差价——购房者能否向开发商主张实际装修价值与约定装修价值之间的差价

 案情简介

 
2017年3月31日,吴某(买受人)与A房地产公司(出卖人)签订商品房买卖合同及补充协议,约定吴某购买A公司开发的位于成都市金牛区房屋,装修水平是“简装”,按照套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米20721.26元,总价款为2253851元,第二十条第(三)款装饰装修及设备标准:该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备,装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准;不符合前项标准的,吴某有权要求A公司及时更换、修理,吴某在合同尾部手写添注“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准”。附件六对商品房装修的材料及附属设施进行了列明,并约定交付的商品房达不到本附件约定装修标准的,按照本合同第二十条第(三)款约定处理。
 
争议焦点
 
吴某要求A房地产公司赔偿案涉房屋实际装修价值与约定装修价值之间差价的主张能否成立。
 
法院判决
 
本院认为, 根据《商品房买卖合同》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定,以及《委托装修协议》第八条关于“本协议项下的装修费用已包含在吴某向A公司支付的该房屋总价款中,吴某无须另行支付”的约定,能够证明案涉房屋系按套内建筑面积计算购房总价款,购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售,并非在毛坯房之外由A公司另行提供装修服务。因商品房本身属于交易商品,在销售中必然包含开发商的可得利润,合同约定的装修价值应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后,经交易双方自愿平等协商达成的合意,并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案中,A公司出售的系精装房,并将装修价包含在购房总价款中一并作价,A公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权,吴某作为买受人享有自主选择权,因此,双方对案涉房屋装修标准的约定,应是基于合同附件六《关于装饰装修及相关标准的约定》就案涉房屋精装修总价达成一致的意思表示,而非基于合同附件六约定的装修标准所计算的装修工程造价。不论《商品房买卖合同》中是否对装修标准的具体金额有约定,也不论合同备案信息中是否分别载明清水价与装修成交价,购房人以房屋的实际装修工程造价与约定装修成交价之间存在差价为由要求出卖人退还,均缺乏事实和法律依据。
 
司法观点
 
1、商品房本身属于交易商品,在出售过程中必然包含开发商的可得利润,合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素,在双方当事人自愿平等协商的基础形成的,并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加,不应按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值。
 
2、出卖人出售的如系装修的房屋,并将装修价包含在购房总价款中一并作价,作为出卖人根据市场因素享有自主定价权,买受人享有自主选择权,因此,双方对案涉房屋装修标准的约定,应是基于合同就涉房屋装修总价达成一致的意思表示。
 
3、房屋装修价值与房屋总价不具有可分割性,在双方已经通过相关装修协议约定房屋装修标准的情况下,应视为装修标准明确。
 
4、在出卖人交付的房屋符合约定,且双方通过已经对装修标准与实际交付可能存在差异作出预见性、排除性约定时,买受人以房屋的实际装修工程造价与约定装修成交价之间存在差价为由要求出卖人退还,均缺乏事实和法律依据。
 
相关案例
 
案例来源:宗雅丽诉苏州皇冠置业有限公司商品房预售合同纠纷案-苏州市吴中区人民法院-民事判决书-(2016)苏0506民初3925号
 
法院裁判:双方签订的合同中,被告将装修价包含在房屋总价中一并作价,因此与房屋销售单价类似,虽合同中表述为“装修款”,但3000元/平方米并非是指房屋装修的成本亦非仅指包括装修材料、装修人工的装修款,而是房屋装修的销售价,至少还包括了税金规费、管理成本、利润等其它应予考虑的计价因素。再次,鉴定机构中润公司出具的鉴定报告及调整情况说明,涉案房屋目前的装修造价平均每平方米为2077.89元,该价格与合同约定的3000元/平方米确有一定差距,原告支付的房屋总价款亦符合当时的市场价格,原告对此并无异议,故不存在因约定过高的装修价格导致房屋总体价格畸高的情形。最后,被告作为开发商根据市场价格变化因素有自主决定权,其在不违反价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权。被告出售的是精装房,被告在对房屋通过精装方式“包装”出售的前提下,在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下,在装修销售价的计价构成中可以确定合理的利润。
 
案例来源:富力南京地产开发有限公司与高希、何蔚超商品房预售合同纠纷案-南京市中级人民法院-二审民事判决书-(2020)苏01民终3674号
 
法院裁判:1.《商品房预售方案》载明的装修价格信息应视为开发商向购房人明示的精装修计价方式;2.开发商以样板房的方式向购房人宣传精装修房,而在补充协议中又确定了“展示样板间所示内容,不是买卖双方合同的组成部分”等免除己方义务的格式条款,该条款直接导致销售广告和宣传资料不具有真实性,违反了《江苏省城市房地产交易管理条例(2018修正)》的规定,依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定,该格式条款应认定无效;3. 同时根据鉴定机构出具的鉴定意见,在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后,计算得出合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额并以此作为赔偿房屋装修差价标准,购房人要求按照《商品房预售方案》中明示的精装修单价,赔偿装修损失,符合行政法规的规定,亦有合同依据。
 
小结
 
一、装修质量约定要求认定的考量因素
 
1、对当事人约定装修质量要求的认定,一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。
 
2、不能确定的,结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。
 
3、样板房装修实际用材不能确定的,样板房装修施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等,可以作为认定装修质量约定要求的依据。
 
二、装修价格与装修质量要求关系
 
1、当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、产品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定,买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的,鉴于合同约定价格并非指房屋室内装修的造价或成本,亦非仅指装修设备、材料价格之和,而是房屋装修的销售价,按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例,销售价除商品成本之外,至少还应包括设计、人工、税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素,且确定商品最终价格的最重要的因素系双方当事人的协商一致,故买受人要求返还差价,既不符合商品交易惯例也缺乏相应法律依据。
 
2、当事人没有对装修质量要求作出明确约定,买受人主张以装修价格作为装修质量要求的,在江苏省法院司法实践层面,一般支持返还差价。即买卖合同约定装修价格的,以约定装修价格为依据;买卖合同没有约定装修价格的,以广告宣传装修价格为依据,没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。
 
三、南京富力案与本案背景案例的细微差异
 
背景案例中,A公司只要按照双方的约定,修建和交付房屋,就不存在违约,不应从装修价的角度由法院调低交易价款、退还交易价款、赔偿等问题,吴某上诉认为案涉房屋实际装修标准是否达到约定装修标准,是判断A公司应否赔偿装修差额的前提条件,如果吴某认为A公司未按合同附件六的装修标准交付房屋,可依约要求A公司按此标准履行,但即使A公司对案涉房屋装修使用的设备、材料不符合约定的事实客观成立,该事实亦不构成吴某在支付包含装修款在内的购房总价款后要求A公司返还装修价差的依据。
 
在南京富力案中,富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房,而在其与买受人签订的补充协议中,又确定了“展示样板间所示内容,不是买卖双方合同的组成部分,不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款,该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性,违反了现行法律的规定,依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定,该格式条款应认定无效。买受人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房,鉴于现样板房已不存在,缺乏参照依据,买受人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价,赔偿装修损失,符合行政法规的规定,亦有合同依据,法院予以采信。
 
 
 

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