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地产视角:山东高院发布关于房地产执行疑难法律问题的解答

 

为规范全省法院执行实施行为,统一执行审查尺度,山东省高级人民法院执行局连续编发了三期执行疑难法律问题解答,对全省法院集中报送的执行疑难问题进行了汇总并解答,上述解答必将进一步规范相关执行措施,统一执行尺度,有利于推动全省的执行工作。

 
本文依据《山东高院执行疑难法律问题解答(一)》、《山东高院执行疑难法律问题解答(二)》、《山东高院执行疑难法律问题解答(三)》,将其中关于房地产纠纷案件的执行疑难法律问题汇总如下:
 
一、执行实施措施
 
(一)法院能否执行国有建设用地上建造的无证房屋?
 
国有建设用地上建造的无证房屋不属于法律及司法解释规定的法院不得查封、扣押、冻结的财产。因此,对于国有建设用地上建造的无证房屋,法院可以执行。在执行中,应就该房屋是否可转化为有证房屋向房屋登记机关征求意见,并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
 
(二)法院预查封登记在房地产开发企业名下的预售商品房时,应如何兼顾商品房买受人的利益?
 
被执行人是房地产开发企业,为避免侵害商品房买受人的合法权益,法院拟预查封登记在被执行人名下的预售商品房,应先向不动产登记部门查询预售商品房的出售情况,即办理网签、备案登记等情况。如预售商品房已在不动产登记部门办理了合同备案登记,法院可不予查封。申请执行人提供证据能够证明预售商品房备案登记系被执行人为规避执行而进行虚假备案的,法院可予以查封。商品房买受人提出案外人异议的,可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定排除执行。
 
(三)对被执行人购买的预售商品房,法院应如何采取查封措施?
 
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第十五条规定,被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,法院可以进行预查封。法院在办理预售商品房预查封时,除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外,还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书,告知预售商品房已被法院预查封,擅自向被执行人退款应承担法律责任。
 
(四)法院预查封被执行人购买的预售商品房后,开发商与被执行人解除合同的,法院能否继续执行预售商品房?
 
法院预查封被执行人购买的预售商品房后,开发商、被执行人自行解除合同或者以仲裁或诉讼方式解除合同的,按照下列情形处理:(1)如开发商将全部购房款交付法院执行的,法院可不再执行预售商品房;(2)如开发商在收到法院预查封法律文书后,仍擅自将全部购房款退还被执行人,法院可继续执行预售商品房,开发商擅自退还给被执行人的款项,由开发商自行追索;(3)被执行人通过部分自付、部分贷款方式支付购房款,银行办理了预抵押登记,开发商对银行贷款承担阶段性连带担保责任的,如开发商将应退还被执行人的款项交付法院执行的,法院可不再执行预售商品房;(4)被执行人通过部分自付、部分贷款方式支付购房款,银行办理了预抵押登记,开发商对银行贷款承担阶段性连带担保责任的,如开发商未将应退还被执行人的款项交付法院,法院可继续执行预售房产,在变价款中预先支付银行贷款相应款项,并通知开发商。
 
执行过程中,开发商对预售商品房提出排除执行异议的,法院应依照案外人异议的程序审查处理。
 
(五)法院能否执行房地产开发企业名下的商品房预售监管账户中的资金?
 
商品房预售资金是房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款。商品房预售资金属房地产开发企业所有,人民法院可以采取冻结措施。但是,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定,商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。法院在执行过程中应当综合考量相关法律、法规等对有关商品房预售资金的管理规定,在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前提下依法执行。因此,如建设工程施工企业持有关监管部门审批手续、生效法律文书等,请求从商品房预售资金监管账户中支付工程进度款,法院应予支持。
 
(六)“当地廉租住房保障面积标准”、“当地房屋租赁市场”中的“当地”以及“房屋租赁市场平均租金标准”应如何掌握?
 
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第(三)项规定,申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,法院可以执行被执行人名下的唯一住房。该项中的“当地”指被处分房屋所在的市辖区、县、县级市。对于“房屋租赁市场平均租金标准”的认定,法院应参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况研究确定。
 
(七)申请执行人主张登记在案外人名下的不动产属于被执行人所有,法院能否执行该不动产?
 
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定,登记在案外人名下的土地使用权、房产等不动产,案外人书面认可该不动产实际属于被执行人的,法院可以采取执行措施。案外人否认该不动产属于被执行人,法院不能直接执行。经当事人提起诉讼或通过其他法律程序确认权属后,法院可执行该不动产。
 
(八)法院拍卖不动产所得款项,如同时需协助其他法院执行,应如何确定履行顺序?
 
执行法院拍卖不动产所得款项,需协助其他法院执行的,首先应协助对该不动产享有优先债权的法院执行,然后按照查封法院对不动产的查封先后顺序确定协助履行顺序。如果协助优先债权法院和轮候查封法院执行或预留份额后仍有剩余,则应按照其他法院向执行法院送达协助执行法律文书的先后顺序,协助其他法院执行。
 
(九)第三人以享有租赁权等权利为由阻止涉案不动产执行的,应当如何审查?
 
依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定,案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定,向执行法院提出异议。因此,第三人以享有租赁权为由阻止涉案不动产转让、交付的,原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理,并交代案外人、当事人提起异议之诉的权利。但是,如果查明涉案不动产查封或者抵押在先而租赁在后的,执行法院可以将该异议作为利害关系人异议,按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。
 
(十)不动产经依法拍卖、变卖未成交,申请执行人又不接受以物抵债的,对该财产是否必须解除查封?
 
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条和第二十八条第二款规定,被执行人的财产经依法拍卖、变卖未成交,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、扣押、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。上述司法解释规定的“其他执行措施”包括强制管理,以及执行法院根据市场价格变化,重新启动评估、拍卖程序等。
 
被执行人的财产经依法拍卖、变卖未成交,申请执行人或其他执行债权人又不接受以物抵债的,法院可以在征得申请执行人同意后,将该财产交申请执行人管理或者重新启动评估、拍卖程序,而非必须立即解除查封、扣押、冻结措施。
 
(十一)执行法院能否对拍卖流拍后退还的财产,继续采取执行措施?
 
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,将财产解封后退还给被执行人,并不意味着被执行人可以不再履行生效法律文书确定的义务,亦不意味着该财产成为豁免执行财产。该财产作为被执行人的责任财产,仍可用于清偿债务。只要申请执行人的债权未得到全部清偿,对被执行人的已解封、退还的执行财产,法院仍可依法采取执行措施。
 
(十二)轮候查封生效后,法院是否可以直接裁定将该财产以此前的流拍价抵偿给轮候查封债权人?
 
首封法院在涉案财产拍卖流拍,且债权人拒绝接受抵债的情况下解除查封,轮候查封法院对涉案财产的查封发生效力后,能否不经评估拍卖程序,直接裁定将该财产以流拍价抵偿给轮候查封债权人?依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条、第二十八条第二款规定,被执行人的财产经拍卖流拍后,申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,应当将该财产交其抵债。法律与司法解释并未要求启动评估、拍卖程序的法院与裁定以物抵债的法院必须是同一法院。首封法院裁定解除对涉案财产的查封后,轮候查封自动生效,轮候法院有权不经评估拍卖程序而在合理期间内直接裁定将涉案财产以流拍价抵偿给轮候查封债权人。如果拍卖流拍日至裁定以物抵债之日间隔较长,涉案财产市场价值较最后一次拍卖流拍时产生较大变化,再以流拍价裁定以物抵债则会显失公平,在此情况下,不宜直接裁定以物抵债。
 
二、执行异议复议
 
(一)买受人购买了被执行人名下的预售商品房且已办理预售备案登记,对该商品房请求排除执行,法院应否支持?
 
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定:“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”商品房预售备案登记是房地产管理部门依据《城市房地产管理法》对商品房预售合同进行的备案登记,是一种行政管理措施。预告登记是物权法规定的一种物权登记制度,目的是保障权利人将来能够实现物权。商品房预售合同的备案登记不能等同于预告登记,不具有物权效力,不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定,可以按照上述规定第二十八条或第二十九条的规定予以审查。
 
(二)被执行人提出超标的查封异议,法院应重点审查哪些内容?
 
被执行人提出超标的查封异议,法院应重点审查以下内容:1.案件执行标的数额(包括生效法律文书载明的债权本金、利息、违约金或赔偿金、迟延履行期间利息及实现债权的费用);2.执行实施部门发起定向询价、网络询价、委托评估后,相关机构出具的询价结果或评估报告。3.查封标的物的市场行情、价格波动、在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例、被执行人欠缴的土地出让金、税费等相关费用;4.查封标的物中是否包含轮候查封的财产。如有轮候查封财产,该财产在转为正式查封前不计入财产价值;5.查封标的物上设定担保物权及其他优先权的情况。如存在上述权利负担,计算财产价值时应扣除优先权人的债权数额。6.针对查封标的物所提起的案外人异议情况。
 
(三)执行标的被多个法院查封,案外人持首封法院解封裁定向在后查封法院请求解除查封的,在后查封法院应如何处理?
 
执行标的涉及多个执行案件而被多个法院查封,因不同案件中申请执行人享有的权利类型、权利优先性存在不同,案外人对执行标的享有的实体权利是否能对抗各案申请执行人的理由不同,各案申请执行人可能选择的救济途径也不同。因此,案外人向在后查封法院请求解除查封的,在后查封法院不能直接依据首封法院解封裁定等法律文书中止执行或解除查封,仍应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对案外人的异议进行审查。
 
(四)案外人对轮候查封的执行标的提出执行异议的,法院应否受理?
 
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款及《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的规定,轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后,该财产上的轮候查封、扣押、冻结自始未产生查封、扣押、冻结的效力。因此,轮候查封并未发生实际查封的效力,案外人对轮候查封的执行标的主张实体权利要求排除执行的,应当向首查封法院提出异议。案外人向轮候查封法院提出异议的,轮候查封法院不予受理。
 
 

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